不動産投資を成功させる管理会社の選び方
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アパートやマンションなどの不動産投資を行う場合、確定申告や税金、経費の知識が必須です。
「そもそも不動産投資をしたら確定申告をしなければいけないの？」
このような疑問をお持ちで、不動産投資を検討している人や不動産投資をはじめた人もいるでしょう。
当記事では、確定申告が必要かどうかを説明し、確定申告のやり方や計上できる経費の種類を解説します。 確定申告では青色申告を選択すべき理由や青色申告の特徴、確定申告をしなかったらどうなるのかについても説明していますので、不動産投資の確定申告に不安がある人はぜひ参考にしてください。
サラリーマンの不動産投資でも確定申告は必要
サラリーマンが不動産投資を行った場合、確定申告が必要です。 通常サラリーマンは勤務先で年末調整を行っているため確定申告は不要ですが、不動産投資に限らず給与所得以外で年間20万円の所得があった場合などは、確定申告にて給与所得以外の所得を申告し、正しい税額を支払う必要があります。 確定申告では「青色申告」という税制面で優遇措置のある制度があります。 青色申告については、聞いたことはあっても内容を詳しく理解していない人は多いのではないでしょうか。 「青色申告」と「白色申告」の違いや、税金の還付について説明します。
1：不動産投資にかかる税金の控除枠
不動産投資の利益に対する税額は次の計算式で求められます。
| 所得税額＝（不動産投資の収入金額－必要経費）× 所得税率 － 控除額 |
計算式最後の「控除」には、基礎控除や配偶者控除などさまざまなものがあり、青色申告を利用することでそれらに加えて最大65万円の控除枠がプラスされます。
白色申告は控除枠がないため、特別な理由がなければ控除枠が大きい青色申告の利用がおすすめです。
2：青色申告と白色申告の違い
青色申告と白色申告との主な違いは次の通りです。
（参考記事：freee/青色申告の基礎知識）
青色申告と白色申告では帳簿の記載方法に違いがあり、白色申告では簡易記帳が可能なのに対して青色申告の55万円控除では複式簿記での記帳が求められます。 65万円の控除を受けるためには複式簿記に加えてe-Tax による申告などが必要です。 複式簿記の帳票は会計ソフトなどを利用すれば比較的容易に作成できますので、節税したい人は青色申告での確定申告を検討してみた方がよいでしょう。
3：青色申告の届け出
青色申告で確定申告をするためには、事前に所轄の税務署に届け出をする必要があります。届け出の提出時期は、青色申告書を適用しようとする年の3月15日までです。
例えば、2021年分の確定申告を青色で申告する場合には、2021年3月15日までに届け出なければいけません。 2022年の確定申告の時期になってからでは間に合わないので気をつけましょう。
不動産投資を始めた初年度から青色申告で確定申告する場合は、1月16日以降に開業した場合、事業開始日から2カ月以内に「青色申告承認申請書」を税務署に提出します。
4：不動産投資で青色申告を行う要件
不動産投資で青色申告を行うためには、投資が事業規模であることが要件になっています。
事業規模かどうかの判定基準
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(参考記事：国税庁/No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分)
上記の条件に沿っていれば青色申告の届け出が可能です。上記に満たない場合は、白色で申告しましょう。
5：確定申告で還付金が返ってくることもある
確定申告では税金を納付するケースだけではなく、勤務先の給料から支払った税金が還付金として戻ってくるケースがあります。 会社の給与から天引きで納めた税金のうち、多く納め過ぎた分として戻ってくるものが「還付金」です。
不動産投資で経費が収入を上回ってしまった場合は、不動産投資の収支は赤字になります。確定申告では本業のサラリーマンの給与と不動産投資の収支をあわせて1年間の所得として計算しますので、不動産投資が赤字の場合は全体の所得が減額になり、あわせて支払う税金も減額になるのです。
不動産投資では実際には出て行かない「減価償却費」が経費として認められているため、会計上は赤字でも利益が出ている場合があり、結果として「節税」となることもあります。
不動産投資の確定申告のやり方
確定申告は実際にはどのような流れで行うのでしょうか。やり方を順に説明します。 前提として、日々発生する経費や収入を帳簿に記帳しておくことが必要です。会計ソフトを利用する場合は、ソフトへ入力しておきます。
１：書類の準備
確定申告には次の書類が必要です。
確定申告が近づいてから集めるのは大変なので、日頃から気をつけて揃えていきましょう。
２：確定申告書の作成
年末分までの帳簿の記載や入力が終わり必要書類を揃えたら、確定申告書を作成します。
作成方法は主に次の3通りです。
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自分で手書きまたは手入力で作成する場合は、国税庁ホームページ内の確定申告書作成コーナーを利用したり、確定申告書をダウンロードしたりして作成します。 会計ソフトでは1年分の収入や経費の入力後に所定の操作で確定申告書を作成でき、プリントアウトできる場合が多いです。
税理士に依頼する場合は、どの部分を依頼するかによってオーナーの作業負担が異なってきます。 日常の帳票入力から依頼するのか、確定申告のみ依頼するのか、顧問契約を結ぶのかなど、個々の事情と予算にあわせて依頼するとよいでしょう。
３：税務署に確定申告書を提出
確定申告書ができたら、税務署に提出しましょう。提出の方法は3通りです。
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e-Taxによる申告は、事前にアカウントの取得やマイナンバーカードの用意が必要です。 データを送信する際にはICカードリーダライタまたは対応のスマートフォンなども必要なので、前もって準備しておきましょう。
税務署に直接持参する場合には、期間後半は混み合うためできるだけ早めに持参することをおすすめします。 郵送の場合は、原本に加えて控えと返信用封筒を同封すると収受日付印を押して返送してもらえます。
４：住民税と所得税を納付
確定申告書を作成した結果、所得税の追加納税が必要な場合は納付を行います。
納付方法は次の5種類です。
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現金支払いの場合、納付期限は3月15日までです。
その他の支払方法では3月15日までに手続きを終えましょう。
振替納税は事前に金融機関などで手続きが必要ですが、一度手続きをすると翌年からも口座振替になるため手間がかかりません。
クレジットカード払いは所定のサイトから支払を行います。
手軽で便利ですが支払う金額に応じて決済手数料がかかりますので注意しましょう。
不動産投資にかかる税金の計算方法
記事の冒頭でも説明した通り、不動産投資にかかる税金は次の計算式で求められます。
| 所得税額＝（不動産投資の収入金額－必要経費）× 所得税率 － 控除額 |
税額は不動産投資の収入額から必要経費を差し引いて計算するため、かかった経費を余さず計上することで、支払う税金がムダに多くなることを防げます。
不動産投資の確定申告で計上できる経費の種類
不動産投資では次のような費用が経費として認められます。
上記のような経費が一般的ですが、他にも金融機関から借り入れする際に保証会社を通した場合の「ローン保証料」なども経費として計上可能です。 かかった費用が経費として計上できるかどうかは、税理士と契約している場合は税理士に相談できます。 自分で確定申告する人は、税務署で無料相談を受け付けていますので相談してみるとよいでしょう。
不動産投資で確定申告しない・忘れたらどうなる？
不動産投資をしているのに、確定申告をしなかったらどうなるのでしょうか？ 3月15日までに確定申告をしなかった場合、厳しい罰則が課せられます。
1：無申告加算税
期限内に確定申告をしなかった場合、本来支払う税金の他に「無申告加算税」という税金の支払いを命じられます。 無申告加算税の金額は、50万円までの税額に15%、50万円を超える分は20%の割合をかけた金額です。
申告期限から1カ月以内に自ら申告し、かつ期限内申告をする意思があったと認められるなど一定の条件を満たしているときには、無申告加算税が課されなかったり減額されたりするケースがあります。
2：延滞税
確定申告をしていないということは納税もしていないため、無申告加算税の他に、納めるべき税金を期限までに払わなかった罰則として「延滞税」も発生します。 延滞税の金額は納税が遅れた日数によって異なります。
3：悪質な場合は刑事罰も
故意に確定申告をしなかったり、売上を隠したりなど悪質な場合は、刑事罰に問われる場合があります。 最高刑は10年以上の懲役または1,000万円以下の罰金（または併科）と大変な刑罰です。
悪質な脱税は論外ですが、もし本業が忙しいなどで確定申告をうっかり忘れてしまった場合は、気づいた時点でできるだけ早めに申告をしましょう。 無申告加算税は期限後1カ月以内なら徴収されない場合がありますし、延滞税は延滞日数が少ないほど課される税額が少なくなります。
まとめ
サラリーマンが不動産投資をしたら確定申告をする必要があります。 事前に届け出をして税制面で優遇措置のある青色申告を利用しましょう。税金を少しでも少なくするためには、不動産投資にかかった費用を漏れなく経費として計上していくことも大切です。
もしも確定申告をしなかったり忘れたりしたら、無申告加算税や延滞税の支払を命じられます。 悪質な場合は刑事罰を課される場合もあるので、日頃から意識して確定申告の用意をしていくとよいでしょう。
