不動産投資戦略の立て方とは？不動産投資の成功は○○の状態

不動産投資には「戦略」が必要です。投資において、目標や戦略は早く立てた方がより利益を出せる可能性が高くなります。

物件の購入前から不動産の経営戦略、特に出口戦略を立てておくことが重要となります。加えて不動産投資は年齢によって自己資金や運用年数が異なりますので、世代を考慮した戦略も知っておきましょう。

今回は不動産投資戦略を立てるタイミングや、年代別の不動産投資戦略を解説していきます。経営において重要となる「不動産投資の目標設定」についてもお伝えしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

物件を購入する前に不動産投資戦略を立てる

不動産投資の戦略は、物件を購入する前に考えておきましょう。なぜなら物件を購入した段階で「出口戦略」はある程度決まっているからです。出口戦略とは「運用した不動産をどうするか」という事になりますが、不動産投資では売却の他に相続する、自身で住むなどの選択が可能です。

例えば子持ちの30代夫婦が、「子供が独立した後に夫婦2人で住む」ことを出口戦略として物件を購入した場合は、築年数が浅く利便性の高い場所にあるマンションが良いでしょう。一方で、「売却益を得る」という出口戦略のために不動産投資をする場合、需要と資産価値が高いという視点で物件を選ぶことになり、利便性の優先順位は低くなります。

不動産投資で物件選びは重要となりますが、「出口戦略とセットになっている」ことを意識しておきましょう。

年代別の不動産投資戦略

不動産投資は融資の受けやすさや自己資金などで、購入できる物件や運用方針が異なります。例えば20代で自己資金は少なめであるものの、長期の融資を受けやすい方は築浅のコンパクトタイプの物件で運用年数の長い不動産投資が適しています。一方で、60代以降の融資が厳しくなる年齢で自己資金が十分にある方は、短期で売却益を得る、相続対策として節税効果が高い物件を購入する運用方法が良いでしょう。

上記のように年齢で異なる不動産投資の戦略を見ていきましょう。

20～30代の不動産投資戦略

20～30代の方は「時間を味方に付けられる」点が大きなメリットで、長期のローンを組みやすい年代となっています。一般的には投資にかける資金が40代以降より少ない年代ですので、まずは区分マンション投資から始めて事業を拡大していく方法も良いでしょう。ライフスタイルが変わりやすい時期でもあり、結婚・出産により世帯人数・収入が変わる方も多いです。

将来に備えて長期的な視野で資産形成をしていくことをおすすめします。

40～50代の不動産投資戦略

40～50代は、20～30代より自己資金が多く年収が上がってくる方が多い時期ですので、社会的信用があり、融資を受けやすい年代となります。子供がいる場合は塾や大学の学費など、教育費が負担となってくる時期でもあります。長期での運用と短期で売却益を得るという2つの方法が選べる年代であり、不動産投資には有利となります。

売却益を狙う場合は、東京の中古マンションが良いでしょう。特に1LDK以上の単身、2人世帯共に住める「コンパクトマンション」がおすすめです。コンパクトマンションは少子高齢化の影響で世帯人数が減る中、需要が高まっています。東京では再開発の行われているエリアも多く、人口も増加していますので高値で売却したい方には適しているでしょう。

長期での運用は相続税対策を見据えた物件が適しています。相続税は2015年に基礎控除が引き下げられ、実質増税となったため近年負担割合や納付額が上がってきています。以下は財務省が発表した相続税の課税件数割合と相続税・贈与税収の推移のグラフとなっています。

不動産は相続の際に「相続税評価額」という時価の8割程度で評価され、さらに「小規模宅地等の特例」という制度の要件を満たす場合、最大8割評価額が減額されます。

様々な運用方法が可能であることを武器に、不動産投資を始めていきましょう。

60代以降の不動産投資戦略

60代以降は、融資は厳しくなるものの自己資金を多く準備できる方が多いです。短期で売却益を得る不動産投資又は相続税対策が、戦略としては適しているでしょう。物件の売買は40～50代と同様に東京のコンパクトマンションがおすすめです。

相続税対策として効果が高いのはタワーマンションです。マンションは相続の際に1棟の面積に対して1戸あたりの割合で持ち分を算出しますが、タワーマンションは戸数が多いため土地の持ち分が少なくなります。そのため土地の相続税評価額が低くなり、相続税対策に繋がります。

例えば600㎡の土地にマンションが建てられ、30戸ある場合には1戸あたりの面積は20㎡となりますが、150戸の場合には1戸当たり4㎡になります。土地の評価は「路線価方式」という路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で算定されます。1㎡あたりの路線価が200万円の場合、20㎡での評価額は4000万円、4㎡では800万円となり、1/5に価額を圧縮できます。

相続税対策には、タワーマンションを検討してみましょう。20～60代までの不動産投資戦略をご紹介してきましたが、用意できる自己資金や融資を受けられる可能性は人によって異なりますので、一概に上記のような戦略が当てはまるとは限りません。自身のライフプランや不動産投資に回せるお金、職業による融資の受けやすさなどを考慮し、オーダーメイドの不動産投資戦略を立てていきましょう。

続いては不動産投資戦略を立てる大きなポイントとなる「目標設定」についてお伝えしていきます。

不動産投資戦略の目標設定とは？

不動産投資が「成功だった」と言える目標とは一体何でしょうか？答えは「運用中の収益と売却利益がローンの残債を上回った」状態と言えます。

 

以下の条件で物件を運用した場合で見ていきましょう。

物件価格2500万円 頭金500万円 ローン2000万円→10年後の残債1200万円 家賃収入・月10万円 毎月の諸経費6万円 空室率5％ 10年間運用した場合 10年後の売却価格1500万円

 

10年間の家賃総額は10万円×12ヶ月×10年×95％＝1140万円

1140万円から諸経費6万円×12ヶ月×10年＝720万円を差し引くと残りは420万円となります。運用中の収益（キャッシュフロー）は合計で420万円となります。

10年間でローンを800万円返済できたとして、ローン残債は1200万円となります。

420万円（収益）＋1500万円（売却価格）＝1920万円となり、ローン残債1200万円を上回っているため不動産投資として成功だったと言える事例となります。運用中のキャッシュフロー（収益）も重要ですが、売却による利益も出口戦略ではより重要となります。

不動産投資戦略は不動産会社と一緒に考える

不動産投資は、物件の購入前に出口戦略を設定して物件を選び、運用していく事が重要です。「不動産投資の戦略を考えるのが難しい」という方は、不動産会社に相談しプロの視点からの意見を聞いてみましょう。年代やライフプランにあわせたアドバイスで、不動産投資の目標が明確になっていくことでしょう。