新型コロナウイルス対策でIT重説に新展開？

国土交通省は2020年5月1日、新型コロナウイルス拡大を背景に、対面による説明が困難になった現状を踏まえた暫定的な措置として、重要事項説明のIT化（IT重説）が可能となったことを発表しました。

今般、新型コロナウイルス感染症の拡大により、対面による説明が困難化している実情等に鑑み、対面ではなく、テレビ会議等のＩＴを活用して重要事項説明を行う「ＩＴ重説」についても、当面の暫定的な措置として、建築士法に基づく重要事項説明として扱います。

　建築士法に基づく重要事項説明については、設計受託契約等の前に建築士から建築主に対し、重要事項を記載した書面を交付して行われます。
　本制度については、従来、対面による説明を行うことを前提に運用されてきましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大により、対面による説明が困難化している実情等に鑑み、当面の暫定的な措置として、別紙の指針に即した形で行われる、テレビ会議等のITを活用した重要事項説明を行う「ＩＴ重説」を行った場合についても、建築士法基づく重要事項説明として扱うことといたしました。
　なお、指針においてはテレビ会議等のITを活用することを前提としていますが、建築主において必要な環境を整備することが困難であるなど、やむを得ない事情がある場合には、重要事項説明を事前に録画したメディアを送付し、質疑に関しては電話等で対応するなどの柔軟な対応についても、事態に鑑み同項の規定に基づく説明として扱って差し支えないことといたします。

　本暫定措置の今後の取り扱いについては、今後の新型コロナウイルス感染症の感染拡大の状況等を踏まえ、改めて通知することを予定しております。また、中長期的なIT重説の在り方については、今後社会実験の実施及びその結果の検証等を進めることとしており、本実験についても改めて通知することを予定しております。

出典：国土交通省　令和2年5月1日　新型コロナウイルス感染症対策のため、暫定的な措置として、建築士法に基づく重要事項説明について、対面ではない、ＩＴを活用した実施が可能となりました

重要事項説明とは

重要事項説明とは、宅地建物取引士から買主に対して、契約の締結前に、契約内容や物件詳細など重要事項について説明することをいいます。不動産契約にまつわるトラブルを未然に防ぐために宅地建物取引業法で実施が義務付けられており、これまでは対面で行う必要がありました。たとえば融資を引いて投資用中古区分マンション購入する場合、重要事項説明は以下のタイミングで行われます。

購入申し込み
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ローンの事前審査
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重要事項説明
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売買契約
　　↓
ローン申し込み
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融資承認
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金銭消費貸借契約
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残金決済・引渡し

重要事項説明は、購入申し込みをしてから、3日～1週間程度で行われます。

これまでの売買取引におけるIT重説の取り組みについて

国土交通省は、重要事項説明のIT化（IT重説）を推進するため、複数事業者の参加を募って社会実験を複数回行っています。平成29年からは、「売買取引」におけるIT重説の本格運用を見据え、以下の取り組みがなされています。

平成29年8月1日　法人間売買取引の社会実験を開始
平成30年8月1日　法人間売買取引の社会実験を延長
令和元年7月10日　個人を含む売買取引の社会実験参加事業者を募集
令和元年8月2日　登録事業者向け説明会情報掲載
令和元年8月27日　登録事業者決定
令和元年10月1日　個人を含む売買取引の社会実験を開始

令和2年9月30日まで実施予定

賃貸取引におけるIT重説

賃貸取引については、既に平成29年度からIT重説の本格運用が始まっています。
賃貸取引のIT重説は、平成27年8月に社会実験を開始し、大きなトラブルがなかったため、国土交通省は本格運用へと踏み切りました。
なおIT重説専用システムを提供する事業者によると、この専用システムで実施されたIT重説の実施件数の合計は、平成31年1月31日までに25,607件にのぼります。その一方で、免許行政庁等に対するIT重説を起因としたトラブル相談件数は0件となっています。

出典：国土交通省　IT重説本格運用（平成29年度～）

IT重説はどのように実施されるのか

IT重説は、宅地建物取引業法第35条に基づいて、契約締結前に宅地建物取引士が対面で行う重要事項説明を、パソコンやテレビ、タブレット端末などを利用したテレビ会議等を活用して行うというものです。遠方の顧客がわざわざ来店する必要がなくなる、日程調整の幅が広がる、リラックスした状態で説明を受けられる、買主本人が外出できなくても重要事項説明が受けられる、などのメリットがあります。

国土交通省によるIT重説に求められる要件は以下のとおりです。

1. 双方向でやり取りできるIT環境において実施する
2. 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書や添付書類の事前に送付する
3. 説明の開始前に相手方の重要説明書等の準備とIT環境の確認を行う
4. 宅地建物取引士証を相手方が視認できたことを画面上で確認する

売買取引における重要事項説明は、時間にして1時間～2時間ほどを要します。長いと質疑応答もあわせて3時間にもなる場合もあり、IT重説の実施が困難となるケースが想定されます。
そのため、国土交通省の売買取引の社会実験におけるガイドラインでは、図面が見えづらくなることを考慮して事前に資料を送付したり、確認すべき箇所には事前に印をつけておいてわかりやすくしたりなど、できるだけ時間短縮を図るよう示されています。もし、重要事項説明の途中でIT重説の中止を申し入れがあった場合や、説明の継続が困難であると認められる場合は中止し、改めて重要事項説明の実施方法や範囲について合意を得た上で、再度の実施となります。

売買取引におけるIT重説の本格運用

2020年5月1日の国土交通省の発表では、「暫定的な措置としてIT重説が可能となった」とあり、その対象となる取引は明らかにはしていません。しかし賃貸取引は既に平成29年に本格運用が始まっていること、また同発表において「中長期的なIT重説のあり方は、社会実験の実施や結果の検証を進める」とあることから、今回の発表は、現在社会実験の実施期間中である「売買取引」におけるIT重説を指しているものと推測されます。

売買取引のIT重説は、正式には社会実験が行われている段階でまだ本格運用には至ってはいませんが、これが実現すれば地方への遠征や移動の手間が必要なくなり、多くの時間や遠征費等のコスト削減につながります。遠方の収益物件の購入を検討する多くの不動産投資家にとって、今回の暫定措置は喜ばしいニュースといえます。