自宅を賃貸する際の注意点

もしも転勤や住み替えなどによって自宅に住めなくなった場合は、売却せず賃貸に出すのも選択肢の1つです。しかし、そもそも住宅ローンを継続できるのか、継続できたとしても住宅ローン控除はどうなるのか、何か注意点はないのかなど不安を感じる人もいるのではないでしょうか。

自宅の賃貸には投資用不動産の賃貸とは違った注意点があります。気を付けないと金銭的なトラブルに発展する可能性もあるため要注意です。

この記事では、自宅を賃貸する際に経費計上できる費用に加え、注意点などについて解説します。

自宅を賃貸する場合の注意

自宅を賃貸する上では、投資用不動産を賃貸する場合とは違った注意点があります。主には住宅ローンに関連するものや、賃貸の適性などに関するものです。

住宅ローンで購入した自宅を賃貸に出すことはできない

住宅ローンで購入した自宅を賃貸することはできません。万一どうしてもやむを得ない理由がある場合、まず賃貸することを銀行に申告することが必要です。

住宅ローンはあくまでも居住目的で家を購入する場合に利用できるものです。最初から賃貸運用する目的で住宅ローンを利用すると、契約違反となって全額一括返済を求められます。例えばフラット35の不正利用などはニュースでも大きく取り上げられたことがあり、金融機関は不正融資に対して敏感になっているのが実態です。

入居者との契約を定期借家契約にする

自宅を賃貸に出す場合は特に、賃借人と締結する賃貸借契約を定期借家契約にすることをおすすめします。定期借家契約とは契約期間満了後に更新できない契約のことを指します。

通常の賃貸借契約では2年などの契約期間を定めるとともに、契約期間満了の1ヶ月前までなどに申し出ることで更新が可能です。

自宅を賃貸する場合は、時間の経過とともに自宅に戻ることも考えられます。通常の賃貸借契約では、契約期間中は貸主都合で賃貸借契約を解約できません。結果的にトラブルの原因となる可能性があるため、契約期間を変更できない定期借家契約を結ぶのが賢明です。

広すぎる家は入居者を見つけにくい

自宅を賃貸する場合は、例えば3LDK以上など広い間取りの部屋は借りる人が限られる点に注意が必要です。広い家は家賃が高くなるため、住宅購入と比較されることも多くなります。

例えばワンルームマンションの場合などと比較すると、広い家では入居者を見つけにくいのが実態です。都心の駅から近いなど立地が良い場合はその限りではありませんが、自宅の広さと立地は賃貸の需要があるのか見極めることが重要になります。

自宅の賃貸で発生する費用

自宅を賃貸すると、賃貸経営にかかる費用を経費として申告できますが、経費は実際に支出を伴うため、おおよその金額を把握することが重要になります。ここからは、自宅の賃貸によって発生する経費の具体的な内容とおおよその金額について解説します。

管理会社に支払う賃貸管理費

発生する経費の1つ目は、賃貸管理会社に支払う賃貸管理費です。賃貸管理会社は入居者の窓口や家賃の集金に加え、賃貸契約書の作成などを担います。

入居者の募集まで行う管理会社もありますが、対応範囲は管理会社によって異なるため事前の確認が必要です。入居者の募集については、「客付け業者」と呼ばれる別の不動産会社が担っていることもあります。

賃貸管理費は管理会社に毎月支払うものであり、費用は管理会社によって様々です。設定家賃のうち5%など割合で設定している管理会社もあれば、毎月～万円など固定金額を設定しているところもあります。

しかし、概ね家賃の5%が相場となるので、賃貸管理費がそれより高いか安いかで判断すれば良いでしょう。

なお、賃貸不動産の管理には複数のやり方があり、ここまで解説したのは「管理委託」という方法に関するものです。管理委託の方法を採用する場合は、家賃の集金・入居者募集・入居者の窓口などすべての業務を管理会社へ委託することになります。

その一方で、業務の一部を委託し残りについてはオーナー自ら対応する一部委託や、管理会社を利用せずにオーナーが全部の管理を自ら対応する自主管理といった方法もあります。

管理会社の質については千差万別であり、自主管理の場合は賃貸管理費がかからないことから、賃貸経営は自主管理で進めるべきという主張する人も少なくありません。しかし、自主管理する場合は相応の負担がかかるため、管理のやり方についてはよく考えて決めることが重要です。

原状回復など修繕の費用

自宅を賃貸した結果発生した修繕については、入居者が原因となるものの場合は費用を入居者が負担して進めます。しかし、例えば給湯器の交換やエアコンの経年劣化など、日常的な使用に伴う設備の修繕・交換については貸主の負担による修繕が必要です。

そのほか、入居者が退去してから次の入居者を入れるまでに行う原状回復と呼ばれる修繕についても貸主の負担で進めます。原状回復に含まれるのは、主に水回りの清掃などハウスクリーニングや壁紙クロスの張替えなどです。

原状回復については部屋の広さによるものの、数万円～10万円程度の費用で済むことが多くなっています。その一方で設備の交換については10万円以上の費用がかかることも少なくありません。

税務上の経費としては大きいものの、実際の支出を伴うため、設備の交換費用については交換時期の目安とともに把握しておく必要があります。