マンション投資で収益が出やすい間取りは？間取りや築年数などを比較

中古や新築、ワンルームとコンパクトファミリー（コンパクトマンション）、都心と郊外などマンション投資を始める際には様々な選択肢があります。

マンション投資で「どんな物件を選べば良いのか分からない」「効率的な投資法が知りたい」という方のために、今回の記事では利益が出やすく資産としての価値が高い物件を様々な視点で比較していきます。

築年数やエリア、間取りなど4つの切り口から収益の出やすいマンションを解説していきますので、既に物件をお持ちの方も購入検討中の方もぜひご覧ください。 

マンション投資に適した物件とは？間取りや築年数、エリアなどを比較

マンション投資は中古と新築、都心と郊外、ワンルームとコンパクトファミリー（コンパクトマンション）、一棟など物件は多種多様です。 

加えて重要となるのが「間取り」で、広さによって入居者のターゲットが単身、DINKｓ、ファミリー層など異なってきます。単身者やDinksが多い都心であれば1LDKを狙う、といったエリアのニーズを的確に把握することで空室リスクに備えることができます。

マンション投資に適した物件を築年数、間取り、エリア、物件種別の4つで比較してみましょう。 

①築年数：新築と中古ではどちらが良いか

物件を選ぶ上で築年数は購入価格や利回りに関わる重要ポイントとなります。新築と中古の物件は投資用物件としてどちらが適しているのでしょうか？ 

新築物件のメリットは「新しい、プレミア感がある」という点ですが、購入価格が高く利回りが低いというデメリットがあります。不動産経済研究所による2020年12月の首都圏の新築マンション1戸当たりの平均価格は5620万円となっており、レインズによる2021年1月の中古マンションの成約価格は首都圏で3796万円となっています。 

賃料の面からみても、新築プレミアの賃料で貸すことが出来るのは最初の一代限りで、次の賃借人は中古の賃料相場になるため、購入時の価格差を賃料で賄うことも難しいと思われます。

新築か中古かの比較でいうと、新築に比べ物件価格が安く、賃料も安定している中古マンションのほうが投資では有利と言えるでしょう。

 

②エリア：東京か地方か

一般的に不動産投資は東京の物件は地方の物件に比べ、割高ですが、それでも不動産投資をするならば、東京の物件を選ぶべきでしょう。

東京の物件は賃貸需要の高さに加え、「将来性」があるからです。

 

まず全国的に人口は減少しているにも関わらず、東京は2025年まで人口が伸び続けるという予測データがあります。 

2025年以降はゆるやかに減少するものの、40年後の2060年も2000年と同水準をキープしており、日本総人口に対する東京都の人口割合はますます増加していくことも予測されています。

また、東京では、2045年までに1万㎡以上の再開発プロジェクトが318件も予定されており、大規模開発が進むことで、利便性・機能性がさらに向上し、東京の不動産の価値がますます上がることが期待されています。 

③間取り：単身者向けとファミリー向け、どちらが良い？

では、間取りはどんなものを選ぶのが良いのでしょうか？

投資用物件として、一定の利益を出すのに適している間取りは、ファミリータイプと単身者向けの中間である「コンパクトファミリー」マンションです。

※コンパクトファミリーとは、約30㎡～50㎡程度の1DK～2LDKの間取りを指します。

コンパクトファミリーマンションをおすすめする理由は3点、

 

Ⅰ.出口戦略　Ⅱ.需要の高さ　Ⅲ.希少性です。

Ⅰ.出口戦略

まず、コンパクトファミリーは空室になった際に「居住用」として売却することが出来ます。 

投資市場と住宅市場では圧倒的に住宅市場が大きく、投資市場と住宅市場の両方が売却対象となるコンパクトファミリーが、出口戦略に強いということが分かります。

さらに、「投資用」として売却をする場合と「居住用」として売却する場合では、査定方法が異なり、その査定方法の違いを利用して、キャピタルゲインを狙うこともできます。 

Ⅱ.需要の高さ

レインズ（指定流通機構）が発表した首都圏における中古マンションの間取り別成約件数（2007年～2017年）を見てみると、増加件数は1DK・1LDKが一番多く2953件、増加割合は34.7％、次いで2DK・LDKとなっており2758件の増加、割合は32.4％です。

今後さらに少子高齢化が進むとされており、それに伴って世帯の人数も少なくなると予測されています。 

2019年の東京都総務局の国勢調査によると、1世帯当たりの人員は徐々に減少し、2040年には1.85人になると予測されています。 また、夫婦と子供による世帯が減少、単独、夫婦のみの世帯が増加していく見込みとなっており、今後ますますコンパクトファミリーの需要が高まっていくと考えられます。 

Ⅲ.希少性

前述のように、コンパクトファミリーの需要が高まっているのに反し、2021.3.20時点の都内23区のsuumo賃貸募集中物件（全947,610件）のデータによると、募集数は30㎡未満の606,691件（約64％）に対し、コンパクトファミリーは299,463件（約32％）と少なく、希少性が高いことが分かります。 

④物件種別：区分と一棟どちらが良い？

最後に、区分と一棟のどちらがマンション投資に適しているかをお伝えしていきます。

区分マンションは1部屋ずつ所有するため、購入費用が安いですが、空室時は収入がゼロになってしまうというデメリットがあります。

複数の区分マンションを所有したり、予め空室時の支払い分を担保しておくこと事でリスク分散は可能です。

一棟アパート/マンションは投資としての効率性が高く、区分マンションに比べると利回りが高い傾向があります。また、管理・運営の自由度も高くなりますが、購入費用が高く、修繕積立金を管理組合全体で積み立てる区分マンションと違い、大規模修繕の費用もすべて自分で負担しなければならず、エリアの賃貸需要や修繕計画を見誤ると大きな損失となってしまう可能性があり、区分マンションと比べると、高リスク・高リターンの投資手法と言えます。

区分マンションと一棟アパート/マンションは、個人の投資スタンスと収入等で選択する事が必要ですが、初心者の方には、一棟アパート/マンションに比べリスクの低い、区分マンションから始めることをおすすめします。

着工件数から見る今後のマンション投資とは？

物件の間取りや広さは重要であり、1LDKや2DK、2LDK程度のコンパクトファミリーマンションの需要が高い事は上でお伝えしましたが、新規に着工した貸家住宅においても件数が多くなっています。

国土交通省が2019年に発表した「住宅着工統計」内の、「貸家の規模別新設着工戸数」を見てみましょう。

(注)図中の太数字は、2019年度の戸数

 

最も多い床面積は51㎡～70㎡のファミリータイプ（2019年は106件）ですが、コンパクトファミリータイプの床面積は約30㎡～50㎡ですので、31～40㎡（80件）と41～50㎡（70件）を合計すると150件となり、ファミリータイプを超える件数となります。

このことから見ても、今後ますますコンパクトファミリーの需要が高くなるであろうことが予測できます。需要も高くなる見込みとなっているため、売却においても収益が出る可能性が高いです。

マンション投資は「コンパクトファミリー」タイプがおすすめ

築年数や間取りなど、4つの視点から収益の出るマンション投資について解説してきました。

比較結果をまとめると、「中古でコンパクトファミリータイプの都心マンション」は出口戦略に強く、今後も多くの需要を見込めます。

一棟投資と区分投資に関しては、個人のマネープランや融資も考慮し検討していくのが良いでしょう。