不動産投資で成功するには出口戦略が重要、売却について学べる5冊

不動産投資を成功させるためには、空室期間を減らすほかに物件の売却まで滞りなく完了させることが必要です。運用期間中に長期継続的な利益を出し、最終的な売却益まで出すことで初めてその投資は成功したと言えます。

物件の売却に関する戦略のことを「出口戦略」と呼び、出口戦略を成功させるためには運用期間を経ても売却できる物件の見極めや、長期的な収支計画の立て方などを勉強することが必要です。

弊社が運営している「本に学ぶマンション投資」の中から、物件の売却について解説している本についてご紹介します。

ハーバード式不動産投資術 資産26倍を可能にする世界最高峰のノウハウ

不動産投資において多くの投資家がわからないと悩むポイントの1つに、「物件の買い時と売り時」があります。不動産投資では、毎月の家賃収入と売却益とを比較すると、売却益の方が多額になるためインパクトが大きいものです。

また、不動産投資は物件を買って終わりではなく、最終的に物件を売却して利益を確定することで1つの終わりを迎えます。

物件を売却して売却益を元手に大きな物件へ買い替えるというのは、資産規模を拡大する上で推奨される方法の1つです。「安く買って高く売る」ことは資産運用の基本であることを鑑みても、買い時と売り時を見極めることは重要であると考えられます。

明確な相場の予測というのは専門家でも言い当てることが難しいものですが、本書では一部で市場のサイクルが解説されており、買い時と売り時の見極めに役立てることが可能です。

具体的には「10年のサイクル」と「5年のサイクル」があり、リーマンショックによって日本の不動産市場は落ち込んだものの、その後5年が経過した時点で市場は再燃しました。しかし、さらに5年が経過してリーマンショックから10年が経った頃には、多くの人が市場の過熱ぶりに警戒感を示したものです。

本書ではこのようなサイクルが具体的なデータを添えて解説されており、理論的に市場の動きを予測できるようなノウハウを得られます。

他にも不動産投資を学ぶ上での心構えから実際の物件事例などが掲載されているため、不動産投資の初心者が横断的な知識を身につけたい場合にもおすすめの1冊です。

本書の詳しい内容はこちら
https://fukuram-asset.com/special/harvard.html

200万円から6年で20億円！売却から逆算思考する不動産投資

不動産投資において明確な出口戦略を描く上で重要なポイントは複数あります。例えば以下のようなものです。

• 最終的に売却できると判断可能な物件を購入すること
• あらかじめ売却時期の見当をつけておくこと
• 毎月の収支が赤字に転換するデットクロスの時期を見極めておくこと

本書では最終的な物件の売却に焦点を当てており、自分が定めた目標から逆算して投資物件を選ぶ方法・購入すべき物件の判断方法などについてそのノウハウを解説しています。

「レジデンス投資」とも言われる住宅の投資についてだけではなく、オフィスビルの投資などについても掲載されており、売却に関する情報の幅広さが特徴的です。

また、著者が実際に購入してから売却に至った物件の詳細についても事例解説されており、一読すれば具体的なイメージを持って勉強できます。

実際に物件を運用している方にとっても、まだ不動産投資を経験したことがない方にとっても、実践的で勉強になる本です。

本書の詳しい内容はこちら
https://fukuram-asset.com/special/okadanobuyuki.html

速く、高く、不安なく！トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

こちらは、最初から最後まで物件の売却に焦点を当ててそのノウハウを解説している本です。著者は数十年に渡って投資用不動産の売買に携わってきた専門家であり、これまで4,000件を超える物件の売買を取扱ってきました。

本書では例として以下のような内容が掲載されています。

• 物件の売却に向けた準備の内容
• 不動産業者選びのポイント
• 買手のニーズについて
• 物件の売却によって得た資金を再投資に回すノウハウ

投資用物件と居住用物件とに関わらず、物件の売却活動を依頼する不動産業者選びは特に重要なポイントです。

賃貸管理を委託している管理会社が売却の仲介まで引き受けている場合もありますが、本書では不動産会社のチェックポイントについて解説しています。

例えば、その不動産業者はマンション・戸建・一棟もの物件などどの分野が得意なのか、提携先の金融機関があるか、顧客リストをどの程度持っているのかなどのポイントです。

実際に著者が携わった売却事例も掲載されているため、本書も物件の売却に関する具体的なイメージを膨らましやすい内容になっていると言えるでしょう。

本書の詳しい内容はこちら
https://fukuram-asset.com/special/baikyakugokui.html

不動産投資は空室物件を満室にして超高値で売りなさい

収益物件の売却においては売る側も買う側も不動産投資家であり、不動産投資家は賃貸運用によって利益を得ているため、収益物件の売却額には物件の収益性が大きく関係してきます。

端的に言えば、空室が多い物件を安値で買ってから満室にして売却すれば、大きな売却益を得ることも可能です。

本書では、空室が多い物件を満室にするためのポイントをソフト・ハード・チーム力など5つに分類し、それぞれについて解説しています。また、空室を埋めるためにハード面でどんな改善ができるか、具体的な事例を挙げて解説されている点が特徴的です。

さらに、物件を満室にした後には退去者の発生予防を最大の空室対策と位置づけ、入居者を維持し家賃を確実に回収するためのノウハウについても解説しています。掲載されている内容は例えば以下のようなものです。

• 入居者審査を不動産会社任せにせず、オーナー自ら確認する
• 家賃滞納者を発生させないための仕組みづくり
• 入居者からクレームがあった場合の対応方法
• 賃貸借契約の更新に関するテクニック

どちらかというと、物件売却のノウハウよりも空室対策及び入居者維持に関するノウハウの方がボリュームを占めている感もありますが、本項の冒頭で解説した入居率と売却額の相関性を考えれば、どちらのノウハウも知っておくべきと言えるでしょう。

また、空室リスクは多くの投資家にとって気になるポイントでもあるので、リスクに対する不安を解消する意味でも本書はおすすめです。

本書の詳しい内容はこちら
https://fukuram-asset.com/special/novacancy.html
 

不動産投資 家賃収入＆売却益 両取りのルール

不動産投資における主な収入は、毎月入ってくる家賃収入と物件の売却による売却益です。既に解説している通り、特に物件の売却益を狙う上では出口戦略を立てることが重要になります。

本書では出口戦略に関するノウハウが網羅的に解説されています。例えば以下のような内容です。

• 有効な出口戦略のポイントと売却時期に関する考え方
• 出口戦略を立てやすい物件の特徴
• 出口戦略を立てやすい物件の探し方
• リフォームのポイントと値切り交渉のテクニック

特に出口戦略を立てやすい物件の特徴と探し方については、築年数や広さに加えて物件が立地するエリアなど、具体的な情報が数多く掲載されています。

「出口戦略から逆算して物件を選ぶ」というのが理想的な物件選びの方法ですが、これを実践するためのノウハウや知識を得られる点で本書はおすすめです。

本書の詳しい内容はこちら
https://fukuram-asset.com/special/financialacademy.html